Der/die Verwalter/in kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheiden.

Beispiele:

• kleinere Reparaturen
• Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang
• gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen

Verwalter/innen besitzen im Außenverhältnis künftig eine uneingeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Ausnahmen, die einen Beschluss vorsehen, sind der Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages, z.B. gegenüber Handwerks- und Versorgungsunternehmen.

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft hat das Recht auf Bestellung einer/s zertifizierten Hausverwalterin/s. Der/die Verwalter/in kann jederzeit abberufen werden. Der Vergütungsanspruch und somit der Vertrag sind nach Abberufung auf sechs Monate beschränkt.

Hinweise:

• Sachkundennachweis über Zertifizierung d. Verwalterin/s darf von Eigentümern unter gewissen Voraussetzungen verlangt werden (Übergangsfrist bis 01.12.2022)
• Ausnahmen vom Recht der Bestellung: Kleinwohnanlagen mit weniger als 9 Einheiten oder weniger als 1/3 d. WEG verlangt einen zertifizierten Verwalter

Die bisherige Regelung, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, wurde gestrichen.

Begründung: WEG ist materiell-rechtlich ausreichend geschützt

Die Anzahl der Beiratsmitglieder kann frei bestimmt werden. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wurde auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Der/die Vorsitzende oder ein/e beschlossene/r Eigentümer/in vertritt die Gemeinschaft. Der Beirat ist der Hausverwaltung nicht weisungsbefugt.

Beispiele:

• Prüfung von Konten und Belegen
• Prüfen von Rechnungen
• Prüfen der Erhaltungsrücklagen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als zentrales Organ zu sehen. Rechte und Pflichten gegenüber einzelnen Miteigentümern und der Hausverwaltung fällt in die Zuständigkeit der Gemeinschaft.

• Ausnahme d. Rechte/Pflichten: Beeinträchtigung ausschl. d. Sondereigentums
• Klage nicht mehr gegen einzelne Eigentümer/innen möglich

Jede/r Wohnungseigentümer/in hat das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Unterlagen d. die Verwaltung d. jeweiligen Objekts betreffen, z.B.:

• Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung
• Bankauszüge, Buchungsbelege u. ä.
• Jahresabrechnungen u. ä.
• Versammlungsprotokolle
• Aufstellung aller Eigentümer, Anschriften, Hausgeldrückstände u. ä.
• Bauunterlagen u. ä.
• Verfahrensunterlagen

Eigentümerversammlungen sind immer beschlussfähig. Es gibt keine Mindestanzahl an Teilnehmern. Eine Zweitversammlung gibt es nicht mehr. Nach vorherigem Beschluss können einzelne Eigentümer auch per Telefon oder Online-Zuschaltung teilnehmen und abstimmen. Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet bei der Beschlussfassung. Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.

Hinweise:

• Einladungsfrist: 3 Wochen
• keine reine Online-Versammlung möglich
• Eigentümerversammlung = Willensbildungsorgan, Verwalter/in = Vertretungsorgan
• Textform= z. B. E-Mail

Umlaufbeschlüsse bedürfen lediglich der Textform. Es ist keine Unterschrift notwendig.

Die Beschlussfassung ist auf die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung beschränkt. Verwalter/innen sind nun künftig verpflichtet einen Vermögensbericht nach Ablauf des Jahres zu erstellen. Dieser muss lediglich zur Information zur Verfügung gestellt werden. Der Wirtschaftsplan dient nur der Anpassung der monatlichen Hausgeldvorauszahlungen. Das Rechenwerk der Jahresabrechnung ist nicht mehr Beschlussbestand.

Hinweise:

• Abrechnungsspitze muss enthalten sein: d.h. Übersicht von Guthaben und Nachzahlungen für Vorjahr
• Vermögensbericht: muss nicht übersandt werden, kann in einem Portal o. ä. dargestellt werden
• Wirtschaftsplan: nur Anpassung der Vorschüsse beschlussfähig

Erhaltungsrücklagen (ehem. „Instandhaltungsrücklagen“) können ausgeweitet werden.

• Bsp.: zusätzliche Liquiditätsrücklagen, Rücklagen für nachträglich erstellten Aufzug

Eigentümer können künftig die Kostenverteilung umfassender durch die einfache Mehrheit beschließen.

• Bsp.: Betriebskosten, Erhaltungskosten, bauliche Veränderungen

1) Bauliche Veränderungen (ehem. Modernisierungen) werden immer mit einfacher Mehrheit beschlossen. Die Kosten werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen.

2) Jede/r einzelne/r Wohnungseigentümer/in hat den Anspruch auf privilegierte Maßnahmen. Die Kosten sowie die Nutzung dieser baul. Veränderung obliegt dem/r einzelne/n Eigentümer/in.

Kosten:

• Zu 1) Voraussetzung der Kostenverteilung anteilig auf alle Eigentümer: durch > 2/3 der abgegebenen Stimmen und mind. 1/2 aller Anteile beschlossen (Ausnahme: unverhältnismäßig hohe Kosten)
  oder
• dadurch, dass sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraumes selbst amortisieren
• Zu 2) Privilegierte Baumaßnahmen: für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, für das Laden von E-Fahrzeugen, für Einbruchsschutz, für Anschluss an verbessertes Internet

Für Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gelten Beschlüsse (sog. „vereinbarungsändernde Beschlüsse“), die z.B. als Inhalt des Sondereigentums beschlossen worden, nur, sofern dies im Grundbuch eingetragen wurde.

• gilt dem Erwerberschutz

Das Sondereigentum wird erweitert auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen.

Wurde keine andere Vereinbarung getroffen, werden die Betriebskosten nunmehr nach Miteigentumsanteilen abgerechnet (ehem. Wohnfläche). Dies gilt nur, solange dem Mieter dadurch kein Nachteil entsteht. Ansonsten findet die Verteilung nach Wohnfläche Einsatz.